Depuis une cinquantaine d’année, le Législateur s’est déchaîné « tous azimuts » pour assurer la protection des locataires qu’il s’agisse des baux d’habitation – non meublés ou meublés,  les baux professionnels, les baux mixtes (habitation et professionnel) ainsi que les baux commerciaux.

Avant cette frénésie de nouvelles Lois et Décrets, les baux d’immeuble étaient en effet tout simplement régis par le vieux Code Napoléon (1804), autrement dit le Code Civil (articles 1709 et suivants) qui continue d’ailleurs de réglementer les principes de base de tous les baux de quelque nature qu’il soit : c’est ce que l’on appelle le « droit commun des baux » : on y trouve la réglementation concernant les obligations de base respectives des locataires et propriétaires : le paiement du loyer, les répartitions de charges et de travaux, les responsabilités en matière d’incendie, de délivrance de la chose louée, des troubles de jouissance, etc...

Le Législateur a ensuite introduit une série de Lois ou Décrets spécifiques à chaque secteur. En résumé, les Lois ou Décrets sont les suivants :
   - baux d’habitation non meublé : Loi du 1er septembre 1948 pour les immeubles construits avant cette date ou Loi du 6 juillet 1989 pour les autres immeubles
   - baux d’habitation meublé : Loi du 29 juillet 1998.
   - baux professionnels et mixtes : Loi du 23 décembre 1986
   - baux commerciaux : Décret du 30 septembre 1953.

Finalement, il ne reste plus grand chose qui ne soit pas réglementé ! Le pur . libéralisme n’existe plus que pour les locations de chambres d’hôtes, de pensions de famille, les foyers hôtels, les résidences pour étudiants ou jeunes travailleurs, les hôtels classés ou non, les maisons familiales de vacances ou les maisons de retraite et bien sûr les garages !

Tout le reste est soigneusement encadré par des Législations d’ordre public c’est-à-dire que même si les parties le veulent elles ne peuvent y déroger avec parfois des sanctions pénales à la clé si elles ne respectent pas la Loi.

  1. LES BAUX D’HABITATION

Il peut exister des baux pour des locations non meublées ou meublées. Comme on le verra, les locaux meublés sont beaucoup moins réglementés puisque la durée en est libre de même que le montant du loyer et que les expulsions sont plus rapides en cas de non paiement du loyer.

Mais attention aux fraudes déjouées par les tribunaux pour les « faux meublés ». Pour sortir du carcan de la réglementation du bail non meublé, il faut véritablement que le bailleur loue un local avec suffisamment de meubles pour la vie courante. A défaut, les Tribunaux requalifieront les conventions faussement qualifiées de meublé. Pour éviter cet écueil, il est nécessaire de réaliser un inventaire du mobilier qui soit en nombre suffisant et qui sera annexé à la convention de location.


2. LES LOCATIONS ORDINAIRES NON MEUBLEES

Deux régimes continuent de coexister selon que l’immeuble est ou non ancien, c’est-à-dire construit avant le 1er septembre 1948 et s’il est situé dans une commune frappée par un Décret qui va l’y assujettir.

3. LES LOCAUX SOUMIS A LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948
Il y en aurait encore en France environ 400.000.

Il s’agit donc de locaux dans des immeubles construits avant le 1er septembre 1948. Les occupants de ses logements y restent assujettis jusqu’à ce que le local devienne vacant auquel cas, il passe dans le régime de la Loi du 6 juillet 1989 laquelle a organisé une méthode « douce » de sortie du système.

L’on sait que ce régime institue le droit au maintien dans les lieux c’est-à-dire un bail à durée illimitée et une taxation des locaux suivant une méthode complexe dite « de surface corrigée » c’est à dire que chaque année en général au mois de Juillet, un Décret pris par le Gouvernement fixe autoritairement le prix au m2 de ces logements et il s’agit on le sait de loyers souvent très dérisoires.. Au surplus la Loi organise un système complexe de transmission de droit au maintien dans les lieux aux héritiers sauf si une certaine catégorie de congés a été donnée à l’occupant avant son décès.

Il faudra donc tolérer ce type de bail jusqu’à ce que le local devienne vacant. Il sera alors possible de le relouer mais attention : à la relocation les locataires peuvent exiger non plus un retour au droit au maintien dans les lieux et un système de loyer taxé comme cela était possible autrefois. Ils pourront demander une mise en conformité à des normes de confort fixées par un Décret du 6 mars 1987 à condition d’en faire la demande dans le délai d’un an à compter du nouveau bail. Le défaut de mise aux normes c’est à dire de travaux exigés par ce Décret peut entraîner une réduction du loyer fixé par le système des références selon les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, sous contrôle du Tribunal d’Instance local. Et si l’on ne peut pas faire les travaux car la configuration des lieux l’interdit, le Tribunal peut accorder des dommages intérêts équivalents à une réduction de loyer.

Mais si le local n’est pas devenu « vacant » que peut-on faire pour sortir un local de la Loi du 1er septembre 1948 ?

 - Proposer un bail de 8 ans tel que le permet l’article 28 de la Loi du 23 décembre 1986 à condition que les ressources du locataire cumulées avec les autres occupants du logement soient inférieures à un seuil fixé par Décret. Le bail sera de 8 ans, le loyer sera fixé par référence à ce qui se fait dans le quartier et l’étalement de la majoration s’appliquera par 8ème au cours des 8 années de durée du contrat.

 - Exercer une reprise pour habiter :pour soi-même, son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint à condition de fournir un local correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire ou bien reprise au profit du propriétaire s’il démontre qu’il est mal logé et qu’il est de meilleure utilisation familiale qu’il reprenne le logement loué ou encore si le bailleur a perdu son logement involontairement.

 - Reprise pour construire : tout dépend de l’ampleur des travaux. Si la restructuration du bâtiment est telle que l’éviction temporaire du locataire est inévitable, son relogement ou sa réintégration sont préservés par la Loi. Si les travaux n’entraînent qu’une privation partielle et temporaire de jouissance, dès l’achèvement des travaux le propriétaire est tenu de restituer les lieux dont le locataire a été privé, le tout sous le contrôle du Tribunal d’instance aux termes d’une Législation précise et complexe nécessitant de toutes façons une autorisation administrative de travaux. C’est une affaire à manier avec délicatesse car nous avons vu plus d’un bailleur succomber dans une question de prescription ou de  procédure si le dossier n’est pas convenablement monté.

- Insuffisance d’occupation des locaux : si le bailleur s’aperçoit que les locaux sont insuffisamment occupés, il peut donner un congé qui fait perdre le maintien dans les lieux : sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables (non compris les cuisines supérieures de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale).

- Proposer au locataire une indemnité d’éviction ?
Attention, le bailleur ne doit jamais la proposer par écrit car à défaut, il serait passible de sanctions pénales. Par contre si c’est le locataire qui la demande expressément, les parties peuvent en convenir.

Impossible de donner un tarif qui variera suivant les villes ou communes. A Paris, on considérait à la grande époque des marchands de biens que les négociations pouvaient se faire entre 600 F à 2.000 F le m2 selon l’emplacement.


Et que deviennent les anciens « baux de 6 ans » ?

On ne peut traiter convenablement de la Loi du 1er septembre 1948 sans parler de ces baux qui ont fait couler beaucoup d’encre et pour lesquels la Jurisprudence est innombrable. Il faut simplement se souvenir que dans les années 60, il était possible pour les locaux anciens qui étaient devenus vacants de signer des baux de 6 ans à condition qu’un constat d’Huissier fait à l’entrée dans les lieux du nouveau locataire prouve qu’il respectait certaines conditions de confort édictées par Décrets. Ces baux peuvent encore exister et ils ont pour qualification « baux de l’article 3 quinquiès, de l’article 3 sexiès, de l’article 3 septiès et même de l’article 3 octiès !  Impossible d’examiner ici ces régimes dérogatoires et ce qu’ils sont actuellement devenus. Seule une appréciation au cas par cas et l’historique de ces locations peuvent permettre un examen précis de leur possibilité de sortir actuellement du régime de la Loi..

Il faut simplement signaler aux investisseurs qui achètent des « locaux Loi de 1948 » qu’ils doivent finement analyser les baux en cours qui ont pu se renouveler de 6 années en 6 années car ils sortent du régime instauré dans les années 60 et peuvent , s’ils ont été renouvelés par tacite reconduction, sortir du régime bien pénalisant pour les propriétaires de la Loi de 1948. Il existe à cet égard une Jurisprudence diverse et variée sur ce que l’on appelle « la renonciation tacite mais non équivoque » à invoquer le régime du droit au maintien dans les lieux et de la taxation des loyers si plusieurs baux successifs ont été renouvelés sans protestation du locataire…

4. LES BAUX DE LOGEMENTS « NEUFS »

On appellera un logement « neufs » un local dans un immeuble qui a été construit après le 1er septembre 1948.

Ils ont commencé à être réglementés sévèrement depuis la fameuse Loi « QUILLOT » du 22 juin 1982, depuis lors modifiée ou amendée par les Lois du 23 décembre 1986, puis du 6 juillet 1989 complétée par celle du 21 juillet 1994…

 - Durée de ces baux ? 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique ou 6 ans s’il s’agit d’une personne morale. Ces durées sont automatiquement reconductibles sauf si 6 mois à l’avance un congé d’Huissier est donné pour vente ou reprise personnelle ou sa proche famille ou s’il existe un « motif légitime et sérieux » telle une reconstruction de l’immeuble ou un comportement de mauvaise foi du locataire. (Impayé systématique de loyer pendant le cours du bail expiré, travaux exécutés par le locataire et non autorisés par le bailleur, bref, comportement de mauvaise foi du locataire).

- Fixation du loyer ? Il est fixé librement entre les parties, indexable sur l’indice INSEE du coût de la construction tous les ans. A la fin du bail, si l’on démontre que le loyer est manifestement sous évalué par rapport au voisinage, il est possible de faire signifier congé par Huissier au moins 6 mois avant le bail en saisissant le Tribunal d’Instance à  l’intérieur de ce délai puis de le mettre au niveau des loyers comparables après sans doute une expertise qu’ordonnera le Juge. La Loi prévoit que l’augmentation se fait par augmentation de 6ème indépendamment de la nouvelle indexation habituelle chaque année sur l’indice INSEE du coût de la construction.

Encore faut-il prouver que le loyer est manifestement insuffisant part rapport au voisinage ce qui implique une expertise très serrée avec des références d’immeubles ou d’appartements les plus voisins et des plus comparables possible.

La Loi du 6 juillet 1989 qui réglemente ces baux est stricte quant aux clauses qui doivent y figurer dont certaines peuvent être nulles. Il faut donc soigneusement suivre les obligations précisées par la Loi à cet égard, car les Tribunaux peuvent annuler des clauses qui ne seraient pas conformes à la Loi d’Ordre Public. L’on précisera ici à nouveau que ces baux sont donc réglementés non seulement par la Loi du 6 juillet 1989 mais également par le Code Civil concernant les obligations de base de chacun. On se souviendra sans doute à cet égard des fameuses références aux articles 605 ou 606 du Code Civil sur la répartition de la charge des travaux. Mettre à la charge du locataire le « 606 » consiste en basculant sur locataire s’il l’accepte tous les gros travaux.


  5. LES BAUX PROFESSIONNELS ET MIXTES

Le bail professionnel est défini comme la location d’un local pour l’exercice d’une profession ou d’une fonction qui ne relève pas d’un autre statut particulier comme le statut des baux commerciaux ou des baux ruraux.

Ils ne sont pas soumis aux statuts des baux d’habitations de la Loi du 6 juillet 1989 sauf quand ils sont à usage mixte, professionnel et d’habitation.

Et si le bail est exclusivement professionnel, il est soumis aux dispositions de l’article 57 A de la Loi du 23 décembre 1986 toujours en vigueur, c’est à dire :

Il est obligatoirement écrit pour une durée de 6 ans.

A son expiration, il est reconduit tacitement pour la même durée sauf préavis de non renouvellement donné 6 mois à l’avance.

Le locataire peut quitter à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.

Mais attention : ces nouvelles dispositions ne sont pas applicables aux baux en cours lors de l’entrée en application de la Loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’a jugé la Cour de Cassation.

Ce qui signifie que s’il ne s’agit pas d’un nouveau bail professionnel conclu avant l’entrée en vigueur de la Loi du 6 juillet 1989 avec libération de ce bail, le bailleur peut à la fin du bail, délivrer un congé et refuser le renouvellement du bail si le preneur refuse l’augmentation de loyer proposé.

L’on peut ici citer la réglementation des logements de fonction et des locations saisonnières :

·    les logements de fonction : si l’emploi cesse pour quelque cause que ce soit, le locataire n’est pas protégé et doit quitter le logement : il faut donc qu’il y ait un lien étroit entre le logement et l’emploi occupé par le preneur exige la Jurisprudence. Par contre n’est pas un logement de fonction le locataire ayant le droit de rester si celui-ci est extérieur au contrat de travail.

·    Les locations saisonnières sont exclues de toute protection : qu’elles soient consenties à la semaine, à la quinzaine ou au mois ou éventuellement une saison qui peut aller, suivant les circonstances jusqu’à 6 mois ou même 10 mois s’il s’agit d’une saison universitaire ce qui peut être le cas des locations même non meublés consenties à des étudiants qui relèvent du droit commun du bail sans protection du locataire à la fin de celui-ci.


 6. LES BAUX COMMERCIAUX

Le Décret du 30 septembre 1953 institue un droit au renouvellement du locataire commerçant sauf s’il lui a été consenti un bail dérogatoire d’une durée qui ne doit pas être supérieure à 24 mois.

Ces baux sont en général consentis pour 3, 6 ou 9 années ce qui signifie que le locataire ne peut en sortir qu’à chaque période triennale. Quant au propriétaire, il ne peut le résilier tous les trois ans que pour reconstruire en offrant de verser une indemnité d’éviction.

Les clauses des baux commerciaux sont librement débattues entre les parties au moment du nouveau bail : il est notamment tout à fait possible de basculer sur le locataire toutes les charges et impôts fonciers si celui-ci y consent. Par contre, en renouvellement de bail, il est interdit de modifier les clauses sauf accord entre les parties.

 7. LA REVISION DU LOYER

Elle peut être triennale auquel cas il faut adresser une lettre RAR de révision tous les trois ans en n’augmentant le loyer que conformément à l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction sauf si l’on peut faire déplafonner le loyer pour modification des facteurs locaux de commercialité de plus de 10%. En cas de révision annuelle, elle est automatique en fonction des indices INSEE du coût de la construction mais peut être déplafonnée (à la hausse ou à la baisse) si la valeur locative a augmenté ou diminué de plus de 20% depuis la dernière fixation du loyer.


 8. LE RENOUVELLEMENT

A son échéance, le bail est automatiquement reconduit pour une durée indéterminée sauf si locataires ou propriétaires ont donné congé (à tout moment) par exploit d’Huissier.
Soit le bail sera renouvelé conformément à l’évolution des indices INSEE du coût de la construction à moins qu’il ne soit possible au bailleur de le déplafonner pour trois causes :

- modification des facteurs locaux de commercialité
- modification de la consistance des lieux loués
- travaux effectués par le locataire bénéficiant au propriétaire mais simplement à l’issue du second renouvellement et non du premier.


  9.  L’OFFRE D’INDEMNITE D’EVICTION

Le bailleur peut choisir de se débarrasser du locataire en lui signifiant congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction par exploit d’Huissier.

L’indemnité d’éviction est calculée suivant les usages du commerce considéré en fonction du chiffre d’affaires moyen sur les trois dernières années outre les indemnités accessoires de déménagement et trouble commercial en général de trois mois de bénéfice. Cette méthode est à combiner avec celle du différentiel de loyer de plus en plus appliqué par la Jurisprudence : le loyer payé est comparé avec celui qui est pratiqué pour des locaux équivalents à proximité : le différentiel est affecté d’un coefficient variant suivant les emplacements qui va de 3 à 8 pour des emplacements exceptionnels.

On aura pu constater qu’en France, à part les baux professionnels qui protègent finalement assez peu les locataires et favorisent plutôt les bailleurs, les locataires sont très protégés tant dans leur droit au maintien dans les lieux à l’expiration du bail auquel les bailleurs peuvent difficilement échapper qu’en ce qui concerne l’encadrement du prix des loyers. On peut quand même constater que le Législateur a bien voulu laisser quelques portes ouvertes aux investisseurs pour pouvoir  augmenter tant d’ailleurs les loyers d’habitation que commerciaux lorsqu’il  est prouvé une manifeste distorsion avec le marché local : pour les baux d’habitation, c’est le système de la redéfinition du loyer par rapport au loyer de marché pour des logements « comparables ». Pour les baux commerciaux, il s’agit de prétendre à l’augmentation de ceux-ci s’il existe des facteurs locaux de commercialité à la hausse.

Avant de se lancer dans l’investissement immobilier ou même en cours de bail, l’audit  tant juridique  que du  marché local est tout à fait indispensable pour permettre une optimisation du patrimoine immobilier qui peut tout à fait rejoindre les investissements dans les marchés boursiers ou financiers.