Par différents Arrêts rendus en 1997 et 1998, la Cour de Cassation a posé différents principes concernant l’autorisation du Syndic donnée par l’Assemblée Générale à agir en Justice pour les désordres à l’immeuble.

 

 

A cet égard, la décision de l’Assemblée fige la situation.

 

 

Il convient, pour éviter toute irrecevabilité, que le Syndic fasse délibérer l’Assemblée avec un maximum de précision.

 

 

Il ne s’agit plus d’autoriser simplement le Syndic à agir « en vue d’arrêter les délais de la garantie décennale ».

 

 

Il s’agit de faire voter par l’Assemblée l’énoncé et la description des désordres précis (Cassation 3^ème Civile 20 juillet 1999. RDI 1999 page 689).

 

 

La question de l’identité des personnes à assigner fait l’objet de divergences jurisprudentielles depuis plusieurs années si bien que l’on ne peut que conseiller de préciser l’identification des personnes physiques ou morales qui seront à assigner en responsabilité décennale. Mais attention, il a été jugé par la 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 4 novembre 1992 (loyers et copropriétés 1993 Comm. 62) que si la décision de l’Assemblée précise l’identité d’un ou de plusieurs défendeurs, l’autorisation ne peut valoir qu’à l’égard de ceux-ci sans que d’autres personnes puissent ensuite être valablement assignées (voir à cet égard loyers et copropriété n° 7 juillet 1997 pages 4 et suivantes), sauf à faire à nouveau délibérer l’Assemblée à  l’intérieur du délai de garantie (2 ans ou 10 ans selon le type de désordres).

 

 

La Jurisprudence admet une faculté de rattrapage c’est à dire la possibilité de réunir une Assemblée Générale pour couvrir l’irrégularité mais à la condition que celle-ci se réunisse à l’intérieur du délai de la garantie biennale ou décennale (Cassation 3^ème Civile 9 décembre 1998. Revue de Droit Immobilier 1999. Page 154 et AJDI n° 7 et 8 du 10 juillet 2000).

 

 

On ajoutera – à notre avis – que le Syndic doit également faire délibérer sur le type d’action judiciaire à entreprendre c’est à dire le cas échéant action en référé expertise ou référé provision ou action au fond.