Tout titulaire d’un bail commercial a droit au renouvellement à l’issue de celui-ci à condition qu’il soit inscrit au Registre du Commerce.

 

 

6 mois avant la fin du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction automatique, le bailleur peut signifier un congé avec refus de renouvellement et offre de verser l’indemnité d’éviction (sur laquelle il peut d’ailleurs ultérieurement revenir en exerçant le droit de repentir s’il considère que l’indemnité est trop élevée, auquel cas le bail repartira pendant une période de 9 ans).

 

 

Le refus de renouvellement entraînera la perte du fond de commerce nécessitant l’indemnisation du locataire puisque celui-ci perdra à la fois son droit au bail et sa clientèle qui sont les deux éléments essentiels du fond de commerce.

 

 

L’article L145-14 du Code de Commerce qui prévoit cette indemnité d’éviction est très large car il se contente d’indiquer que le locataire a droit à la réparation de son préjudice. Celui-ci sera déterminé par le Tribunal au besoin assisté d’un expert suivant les règles particulières pour chaque commerce en fonction des usages. Les Avocats spécialistes connaissent ces usages qui sont constamment appliqués par la Jurisprudence selon chaque branche d’activité.

 

 

En général, le calcul de l’indemnité est fait par rapport au chiffre d’affaires outre des indemnités dites accessoires si la preuve est faite que la clientèle disparaitra auquel cas il faudra octroyer au locataire une indemnité de remplacement. Parfois le locataire évincé qui dispose d’une clientèle de proximité va retrouver un local dans le même secteur mais pour un loyer beaucoup plus cher auquel cas il sera indemnisé selon la méthode du « différentiel de loyer » :

 

 

Outre les indemnités accessoires qui sont le coût du déménagement, des éventuels licenciements, du trouble commercial en général réparé par 3 mois de bénéfices, le locataire devra demander une indemnité correspondant à la différence de loyer qu’il va payer au titre de son nouveau bail. Selon les circonstances c'est-à-dire selon  les emplacements et la nature du commerce considérée il lui sera octroyé une indemnité de différentiel de loyer sur 3, 6 voire 9 années.

 

 

Il se peut parfois que le locataire évincé ne garde pas sa clientèle car l’emplacement de son local n’est pas essentiel auquel cas il aura droit à une indemnité de transfert. C’est souvent le cas pour des activités exercées dans des locaux sans vitrine sur la rue. C’est donc le préjudice matériel sans perte de clientèle qui sera réparé par le montant qu’il va falloir exposer pour déménager outre le trouble commercial chiffrable par expert.

 

 

Il faut encore remarquer que selon la Jurisprudence , l’évaluation doit être faite pour la date la plus proche du jour auquel l’éviction sera effective et que le locataire commerçant n’est pas tenu de quitter les lieux sauf lorsqu’il a reçu l’indemnité d’éviction.

 

 

Le locataire devra être vigilent car depuis la fin du bail il devra au bailleur non plus un loyer mais une indemnité d’occupation qui est en général celle qui est fixée en valeur de marché diminuée d’un abattement de 10 à 15% si bien que dans certains cas le locataire n’a pas trop intérêt à faire traîner la procédure…

 

 

 

Olivier J. BRANE

 

Avocat à la Cour