Il arrive souvent qu’un locataire même sans disposer d’aucune autorisation judiciaire préalable décide de ne plus payer le loyer ou de le verser à la Caisse des Dépôts et Consignation pour contraindre le bailleur à respecter ses obligations par exemple de réparations.

 

 

C’est ce que l’on appelle « l’exception d’inexécution » qui s’apparente à une voie de justice privée en principe interdite par les tribunaux.

 

 

Ce n’est que très exceptionnellement en effet qu’un Tribunal peut accepter qu’un locataire ne paie pas son loyer : il faut qu’il trouve qu’il est dans l’impossibilité totale  d’utiliser les lieux loués.

 

 

Autrement dit, il ne faut pas simplement que le locataire prouve qu’il est gêné dans son mode d’occupation. C’est une question de proportionnalité.

 

 

Plusieurs fois les tribunaux ont jugé que « l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail ».

 

 

Cour de Cassation  3^ème Chambre Civile 21 décembre 1987 Bulletin Civil III, n° 212,

 

Cour de Cassation 3^ème Chambre Civile 12 juin 2001, AJDI 2002. 122

 

 

 

Olivier J.BRANE

 

Avocat à la Cour