En général, la promesse de vente prévoit que la vente ne pourra pas se réaliser si l’acquéreur n’obtient pas le prêt défini à la promesse dans le délai précisé à celle-ci.

 

 

1.     Que faut-il entendre par « obtention du prêt » ?

 

 

Il doit s’agir d’une offre ferme et sans réserve du banquier.

 

 

Par conséquent, un accord de principe n’est pas une offre de prêt (Arrêt 3^ème Chambre Civile. 7 novembre 2007. n° 0617413).

 

 

Si le banquier demande des prises de garantie notamment d’assurance, ce n’est pas non plus une offre de prêt (Arrêt 3^ème Chambre Civile 7 novembre 2007 n° 0619148).

 

 

Par ailleurs, peu importe que l’offre de prêt ne soit pas conforme à la réglementation sur le crédit immobilier tirée de l’article 312-1 du Code de la Consommation (Arrêt  3^ème Chambre Civile 7 novembre 2007 n° 0611750).

 

 

 

2. Comment le vendeur doit-il être informé du refus de prêt ?

 

 

 

En général la promesse prévoit que l’acquéreur doit informer le vendeur ou l’agent immobilier ou le notaire rédacteur de l’acte de la réalisation ou non de la condition suspensive de prêt dans le délai qui est fixé à ladite promesse.

 

 

Cependant la Cour de Cassation a jugé que le non respect de l’obligation d’informer le vendeur n’entraînait pas la caducité de la vente : en effet, l’article L 312-16 du Code de la Consommation est souple et il ne prévoit pas de pénalité au cas où le vendeur n’est pas prévenu dans le délai.

 

 

Pour la Cour de Cassation, la violation de la clause faisant obligation à l’acquéreur d’informer le vendeur de l’obtention du crédit ne peut être sanctionné que sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle par l’allocation de dommages-intérêts mais il appartient alors au vendeur d’établir que ce défaut d’information lui a causé un préjudice. Ces dommages-intérêts n’ont donc pas de caractère automatique.

 

 

(Arrêt 3^ème Chambre Civile. 20 décembre 2006 n°  0520065).

 

 

 

2.     Que se passe t-il en cas de faute de l’acquéreur dans la présentation de son dossier à la banque ?

 

 

En principe, l’acquéreur a jusqu’au dernier moment pour présenter sa demande à la banque mais il ne faudrait pas que son retard constitue une faute ayant entraîné le refus d’octroi de crédit.

 

 

La Cour de Cassation exige que les Tribunaux précisent  tous les éléments de fait pour constater que le retard émis par l’acquéreur dans la constitution de sa demande de prêt était à l’origine du refus de la banque.

 

 

Arrêt  3^ème Civile. 7 novembre 2007  n° . 0614227

 

 

 

Olivier J. BRANE

 

Avocat à la cour