L’article 23.8 du Décret du 30 septembre 1953 réglementant les baux commerciaux réserve un sort spécial aux loyers d’hôtels :

« Le prix des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée ».

Par conséquent, la règle du plafonnement est écartée pour les locaux de cette catégorie à la condition que l’immeuble ait été construit en vue d’une seule utilisation même s’ils comprennent plusieurs bâtiments. C’est ce que l’on appelle les locaux « monovalents ».

(Civile 3ème 7 janvier 1998. Bulletin Cassation Arrêt n° 8.D).

Le loyer ne sera pas déterminé par rapport aux valeurs locatives de locaux de même nature dans le quartier mais par la « méthode hôtelière » qui est une pure création jurisprudentielle. Le loyer sera déterminé par rapport à la « recette théorique », c’est-à-dire le chiffre d’affaire réel mais qui sera corrigé d’un abattement qui peut aller jusqu’à 40% si l’hôtel travaille avec des tour-opérators ou des autocaristes auxquels il fait des remises.

Il faudra également baisser le chiffre réel en fonction du taux d’occupation de l’hôtel, tenir compte des recettes accessoires que sont les petits déjeuners et les recettes de garage fermé ou d’emplacement de stationnement. Puis l’on appliquera sur la « recette théorique » un coefficient qui variera en fonction de la catégorie de l’hôtel, la Jurisprudence admettant les pourcentages suivants :

Hôtel Préfecture 18 à 22%
Hôtel * : 16 à 17 %
Hôtel ** 14 à 15%
Hôtel *** 13 à 14%
Hôtel **** 12 à 13%
Hôtel ****luxe 11%.

Olivier J.BRANE
Avocat à la Cour