Par un Arrêt rendu le 8 avril 1998, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a répondu que le congé devait être impérativement donné pour le 31 décembre. S’il était donné pour le 1er janvier il n’aurait aucun effet et le bail serait donc tacitement reconduit comme si aucun congé n’avait été donné !

La Cour Suprême estime en effet que sur le fondement des articles 642 et 641 du Nouveau Code de Procédure Civile, tout délai expire le dernier jour à 24 h.

Par conséquent, un bail se terminant le 31 décembre à 24 h., il faut donner congé pour cette date du 31 décembre et non le lendemain matin à 0 h.

Finalement l’on peut dire que la logique astronomique n’est pas conforme à la logique du Droit puisque les scientifiques estiment probablement qu’un dernier jour à 24 h. est équivalent à un premier jour à 0 h. Tel n’est donc pas l’avis de la Cour de Cassation.

Les conséquences peuvent en être dramatiques pour les professionnels qui donnent congé pour…le lendemain de l’expiration du bail. En effet, en matière de baux d’habitation, le congé serait nul ce qui signifie que le bail se trouverait automatiquement reconduit aux clauses et conditions passées y compris naturellement en ce qui concerne le loyer et ce, pour trois ans s’il s’agit d’une personne physique ou six ans si le bail précédent avait été consenti pour cette durée ou six ans pour une personne morale.

En matière de baux commerciaux, le danger est moins grand puisque la Jurisprudence permet de considérer que le congé donné pour une mauvaise date devra reporter ses effets à bonne date puisqu’en matière de congé en matière de renouvellement, il faut le donner au moins 6 mois à l’avance à tous moments.

L’attention des adhérents devait être attirée sur cet Arrêt méconnu mais dont les conséquences sont susceptibles d’engager gravement leur responsabilité.

Olivier J.BRANE
Avocat à la Cour