La profession d’agent immobilier (et celle d’administrateur de biens) est l’une des rares à se voir attribuer des fonctions de séquestre.

 

 Il s’agit détenir provisoirement des fonds pour le compte des clients avec une destination particulière. En matière de transaction il s’agira de l’acompte demandé à l’acheteur que la  pratique a appelé « l’indemnité d’immobilisation ».

 

 Comment  le séquestre est-il juridiquement défini ?

 

 Quelle est la responsabilité pesant sur l’agent immobilier s’il décide de son propre chef de  déséquestrer la somme qui lui est remise ?

 

 

1° LE SEQUESTRE TEL QU’IL EST DESIGNE PAR LE CODE CIVIL.

 

 L’article 1956 du Code Civil stipule :

 

 « le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse entre les mains d’un tiers qui s’oblige à la rendre après la contestation terminée à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir ».

 

 Notons immédiatement qu’en matière de transaction, l’acompte qui sera séquestré par l’agent immobilier ne sera pas spécialement une « chose contentieuse » même s’il peut la devenir  si les parties entrent en conflit sur le devenir de celle-ci.

 

 On peut ainsi définir le séquestre comme la remise entre les mains d’un tiers d’une chose dans le but de sauvegarder les droits des parties intéressées à sa conservation.

 

 Par ailleurs, selon l’article 1960 du Code Civil :

 

 « Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée que du consentement de toutes les parties intéressées et pour une cause jugée légitime ».

 

 

En effet, le séquestre est un tiers par rapport aux parties en litige  qui lui confient le sort de l’indemnité d’immobilisation et c’est donc tout naturellement que l’agent immobilier ne devra déséquestrer que « du consentement de toutes les parties intéressées ».

 

 En pratique, il faudra donc qu’il suscite un protocole d’accord entre l’acheteur et le vendeur dans lequel sera indiqué à qui revient l’indemnité d’immobilisation.

 

 L’autre cas dans lequel le séquestre est autorisé à remettre les fonds à l’une ou l’autre des parties sera celui d’une « cause jugée légitime ».

 

 

 

Ceci signifie t-il que l’agent immobilier serait juge de cette cause ?

 

 Ou doit-il sagement attendre un Jugement du Tribunal ou un Arrêt de la Cour d’Appel qui lui précisera la partie à laquelle il doit remettre la somme séquestrée ?

 

 Si l’agent immobilier ne peut obtenir un accord écrit sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il serait plus prudent qu’il attende une Décision du Tribunal ou un Arrêt de la Cour d’Appel.

 

 En effet, l’agent immobilier peut être tenté de déséquestrer l’acompte de son propre chef au cas où par exemple l’une des conditions suspensives prévues à une promesse de vente ne se réalise pas, telle l’obtention d’un prêt refusé par une banque.

 

 Si l’agent immobilier est mis en possession de l’attestation de refus de prêt délivré par la banque, il peut être tenté de déséquestrer l’acompte au profit de l’acheteur.

 

Cependant, il peut naître un contentieux que va susciter le vendeur qui cherchera à obtenir le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation s’il considère :

 

-  qu’il existe un refus de prêt bancaire qui peut être  jugé « de complaisance ».

 

-  que le futur acheteur demandeur au prêt  n’a pas correctement monté son dossier ou a tardé à le faire compte tenu des obligations précisées à cet égard dans la promesse de vente.

 

Il sera donc prudent que l’agent immobilier demande en tout état de cause l’autorisation aux deux parties de déquestrer les fonds selon l’accord qu’elles auront pris par écrit.

 

 C’est pour éviter toutes difficultés d’application de l’article 1960 du Code Civil que les promesses de vente stipulent en général que la mission du séquestre ne peut se terminer qu’en vertu d’un accord amiable signé par les parties  ou d’une décision judiciaire…

 

 

 

2° LE SEQUESTRE TEL QU’IL EST DEFINI DANS LA LOI HOGUET

 

 Les articles 29 et 76 du Décret du 20 juillet 1972 pris en application de la Loi du 2 janvier 1970 stipulent que le mandataire ne doit manier les fonds des tiers que dans les conditions fixées par une clause expresse du mandat.

 

 C’est pourquoi les mandats de vente doivent obligatoirement stipuler la possibilité de séquestre et les conditions dans lesquelles l’agent immobilier en rend compte à son client.

 

 En effet, les versements « régulièrement et effectivement opérés » sont effectués « au profit ou pour le compte des personnes qui doivent en être les bénéficiaires définitifs ».

 

 La réception de ces fonds est encadrée par les articles 51 et suivants du Décret :

 

1. mention sur le registre répertoire

    

2. délivrance du reçu au client

    

3. Garantie financière de ces fonds

    

4.  Compte séquestre ouvert à la banque

    

5. Chèque du client fait à l’ordre de la banque où le compte est ouvert (ou virement de banque à banque, ou mandat  adressé à ladite banque avec indication du numéro de compte séquestre).

    

6.  Dès notification d’une cessation de garantie  financière à la banque, il ne pourra être procédé à des retraits qu’avec l’accord de l’organisme garant.

    

 

 3° LA RESPONSABILITE DU SEQUESTRE

 

 D’une manière générale, l’agent immobilier doit exécuter la mission qui lui est confiée en faisant preuve de prudence et de diligence. Il contracte une obligation de moyens et non de résultat ce que lui reconnaît une Jurisprudence constante.

 

 Nous avons choisi trois Arrêts typiques rendus en matière de responsabilité des agents immobiliers – séquestres qui viennent préciser cette obligation.

 

 —   Arrêt rendu par la 2^ème Chambre de la Cour d’Appel de PARIS le 27 novembre 1994 , &  Revue de Droit immobilier mars 1995.13

 

 Selon cet Arrêt, l’agent immobilier est tenu de conseiller à son client vendeur  non seulement l’exigence d’une indemnité d’immobilisation qui doit être versée par l’acheteur dans le cadre de la signature de la promesse de vente,

 

mais au surplus, l’agent immobilier devra veiller à ce que le chèque  représentant l’acompte soit réellement encaissé et qu’il ne s’agisse pas simplement  de ce que la pratique appelle « un chèque de garantie » :  ce système consistant à prendre un chèque d’acompte et à le conserver dans le dossier dans l’attente des instructions de l’acheteur pour l’encaisser est à prohiber car il est source de responsabilité.

 

 

En réalité, ce que la pratique appelle « le chèque de garantie » est inconnue du Législateur. Quant à la Jurisprudence , elle indique d’une façon constante que le chèque est instrument de paiement que le bénéficiaire peut faire encaisser même dans le cas où il lui a été remis à titre de garantie.

 

 

C’est ce que la Cour de Cassation a encore récemment jugé, la Cour  : Cassation Commerciale 24 octobre 2000. Gazette du Palais. 20/21 décembre 2000.

 

 Précisément, l’Arrêt rendu par la Cour d’Appel de PARIS le 27 novembre 1994 a condamné l’agent immobilier car le chèque qu’il avait reçu puis ultérieurement remis à l’encaissement s’est révélé sans provision.

 

 L’agent immobilier a donc été condamné à des dommages intérêts pour avoir manqué à son obligation de conseil, de renseignements et de prudence en sa qualité de rédacteur de la promesse de vente.

 

—   Arrêt rendu par la 1^ère Chambre Civile de la Cour de Cassation le 31 janvier 1995, Dictionnaire permanent de gestion immobilière juillet 1987.septembre 2000. 107

 

 Dans cette affaire, l’agent immobilier mandataire du vendeur et séquestre de l’indemnité d’immobilisation a été jugé garant de la restitution de la somme versée si bien que les acheteurs étaient recevables à lui demander directement, sur le fondement de l’article 1956 du Code Civil, la restitution des sommes versées entre ses mains.

 

 Cet Arrêt est intéressant car il assimile l’agent immobilier dans ses fonctions de séquestre à celui d’un garant ou d’une caution,

 

ce qui est une raison de plus pour qu’il soit extrêmement vigilant et ne déséquestre pas à la légère les fonds qui lui sont remis.   .

 

 

 

—   Arrêt rendu par la 1^ère Chambre Civile de la Cour de Cassation le 21 février 1995  Bulletin Civil Cour de Cassation I n° 101

 

 Il a été jugé par cet Arrêt que le séquestre conventionnel doit conserver et administrer le bien « dans la mesure que commande la nature de celui-ci et l’étendue de la mission »

 

L’agent immobilier qui a reçu un chèque avec mission de l’encaisser commet donc  une faute en le présentant tardivement à l’encaissement ce qui l’oblige à réparer le préjudice résultant de la perte d’une chance d’obtenir le paiement par le vendeur.

 

 

Les dommages intérêts ainsi infligés à l’agent immobilier peuvent être au moins équivalents au montant du chèque qu’il n’a pas encaissé dans son compte séquestre.

 

 

La Cour de Cassation confirme ici ce qu’avait pu juger la Cour d’Appel de PARIS dans son Arrêt de novembre 1994.

 

 

 

CONCLUSION

 

 

Les fonctions de séquestre sont délicates et génératrices de responsabilité.

 

 En matière de transaction immobilière, la pratique a inventé le principe de l’indemnité d’immobilisation qui a pu être définie comme « un prix payé par le bénéficiaire de la promesse pour le service que lui rend le promettant en acceptant de ne pas vendre la chose à un tiers pendant le délai d’opposition », COLLART DUTILLEUL et DELEBECQUE : contrats civils et commerciaux n° 63.

 

L’on sait, par la Jurisprudence de la Cour d’Appel de PARIS que cette garantie doit être systématiquement demandée par l’agent immobilier dans l’intérêt de son client vendeur.

 

 

Naturellement, l’agent immobilier peut en être soit le séquestre, soit décider que le Notaire rédacteur de l’acte définitif le sera auquel cas il devra demander un chèque à l’ordre du Notaire.

 

 

Si l’agent immobilier décide de rester séquestre, il devra être très prudent au moment où il décidera de déséquestrer.

 

 

Il sera bon qu’il demande l’accord des deux parties qui l’ont institué dans ses fonctions de séquestre.

 

 

En cas de conflit  entre les deux parties, il devra avoir la sagesse d’attendre qu’une Décision Judiciaire viennent régler le sort dudit séquestre.

 

 

Il faut encore remarquer qu’il faudra qu’il attende un Jugement ou un Arrêt de fond puisqu’une Ordonnance de référé n’a pas l’autorité de la chose jugé au principal.  *

 

 

Face à une Ordonnance de référé qui jugerait du sort de l’indemnité d’immobilisation qui devrait être remise au vendeur ou restituer à l’acheteur, l’agent immobilier devrait encore avoir la prudence de demander la production d’un certificat de non appel et deux lettres des deux parties l’informant du caractère définitif de la Décision Judiciaire.

 

 

 

Olivier J.BRANE ,  Avocat à la Cour

 

 

 

* Cour d’Appel PARIS 24 février 1942 DC 1944 page 24.