En général les promesses de vente stipulent qu’au cas ou l’une des parties serait défaillante après la levée de toutes les conditions suspensives, celle qui est en tort verse à l’autre une « indemnité d’immobilisation ». Celle-ci est en principe fixée à 10% du prix versé à titre d’acompte par l’acheteur et qui s’imputera sur le prix de vente payable chez le Notaire.

La question s’est posée de savoir si le Juge pouvait réduire cette indemnité d’immobilisation s’il était considéré que celle-ci est constitutive d’une « clause pénale » comme telle réductible par les tribunaux en fonction du préjudice réellement subi.

Par une décision de principe en date du 30 avril 2002 la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a répondu que la stipulation d’une indemnité d’immobilisation ne constituait pas une clause pénale et que les Juges ne pouvaient pas moduler leur montant. Cassation 3ème Civile 30 avril 2002. Pourvoi n° 00/16/422. Lamat /Mobil oil. RJDA 2002 n° 854

Naturellement, il faudra bien veiller à ce que les compromis ou promesses de vente prévoient que l’indemnité d’immobilisation est irréductible et forfaitaire et ne constitue donc pas une clause pénale.

Olivier J.BRANE
Avocat à la Cour
Spécialiste en Droit Immobilier.