Ø RENONCIATION A LA POURSUITE DU BAIL PAR LE MANDATAIRE JUDICIAIRE :
Ø NOTIFICATION AUX CREANCIERS INSCRITS SUR LE FONDS DE COMMERCE ?
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La procédure de résiliation du bail commercial doit être dénoncée aux créanciers nantis sur le fonds de commerce. On verra ci-après que la Cour de Cassation a rendu un Arrêt en la matière très important le 4 mars 1998 sur la manière de faire cette dénonciation.
Malheureusement, les bailleurs se trouvent de plus en plus souvent face à un locataire commerçant en redressement judiciaire, que ce soit en régime « simplifié » auquel cas il n’existe pas de mandataire judiciaire soit qu’ils se trouvent en face d’un mandataire au redressement qui peut envisager un plan de continuation du locataire en vue de sauver le bail : soit les loyers continueront d’être payé, soit n’existera aucune perspective de redressement et la liquidation judiciaire sera prononcée.
1. Dans tous les cas de figure, le bailleur a intérêt à obliger le mandataire judiciaire (ou le débiteur locataire en régime simplifié) à prendre parti sur la poursuite du bail en adressant une lettre RAR – dite de l’article 37 de la Loi du 25 janvier 1985 - , c’est-à-dire en exigeant que se poursuive le bail ou qu’il y soit renoncé. Faute de réponse par le mandataire judiciaire dans le mois de l’envoi de cette lettre RAR, le bail sera considéré comme résilié et il sera possible de faire prononcer l’expulsion.
2. Le bailleur et le mandataire judiciaire (ou le débiteur locataire en régime simplifié) peuvent néanmoins se mettre d’accord tous deux pour résilier amiablement le bail de façon à ce que les locaux soient restitués : le protocole doit-il être dénoncé aux créanciers inscrits ?
3. Le mandataire judiciaire (ou le débiteur locataire en régime simplifié) peut également choisir de résilier lui-même le bail en estimant qu’il ne pourra plus payer les loyers et qu’il ne pourra pas vendre le fonds de commerce : doit-il notifier son choix de résiliation du bail aux créanciers nantis ?
Avant de répondre à ces trois type de comportement, il convient de rappeler succinctement les règles en la matière au cas où le locataire n’est pas en état de faillite (redressement ou liquidation judiciaire).
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LA NOTIFICATION AUX CREANCIERS INSCRITS DE LA PROCEDURE DE RESILIATION DE BAIL
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, aux domiciles élus par eux dans leurs inscriptions. Le Jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. »
Le bailleur doit mettre le mandataire judiciaire (ou le débiteur locataire en cas de régime simplifié) en demeure de prendre parti sur la continuation ou la renonciation au bail.
Dans ce cas de figure, le bailleur adresse une lettre RAR dite de l’article 37 de la Loi du 25 janvier 1985 en invitant le mandataire judiciaire (ou le débiteur locataire en régime simplifié) soit à poursuivre le bail soit à y renoncer.
Nous ne pouvons que conseiller de dénoncer cette lettre aux créanciers nantis également par lettre RAR.
A vrai dire, la Jurisprudence n’est pas totalement fixée sur la question.
Dans un Arrêt du 11 décembre 1990 publié au Bulletin Civil IV n° 319, la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation a jugé qu’il n’était pas nécessaire de dénoncer cette lettre aux créanciers inscrits,
Cependant, une étude doctrinale de Monsieur JOUFFIN parue aux Petites Affiches du 20 mai 1999 critique vivement cette Jurisprudence et il n'est pas sûr qu’elle soit maintenue.
Par contre, il faudra entamer une procédure pour récupérer les locaux c’est-à-dire :
Là encore et par prudence, il nous paraît nécessaire de notifier aux créanciers inscrits la requête ainsi déposée auprès du Juge Commissaire.
C’est ce qu’a jugé la Cour de DOUAI dans un Arrêt du 3 octobre 1991 (Bulletin Cour de Cassation 1992 n° 328). La Cour de Cassation vient de réaffirmer ce principe dans un Arrêt du 13 octobre 1998 publié à la Gazette du Palais n° 87/89 du 28 au 30 mars 1999.
2. QUE FAIRE EN CAS DE RESILIATION AMIABLE DU BAIL ?
Encore un autre cas de figure !
Que faire si le mandataire judiciaire et le bailleur se mettent d’accord pour établir une transaction constatant la résiliation amiable du bail ?
Il faut alors faire application de l’article 14 alinéa 2 de la Loi du 17 mars 1909 :
« La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».
Que pourraient alors faire les créanciers nantis ? Sans doute se substituer au mandataire judiciaire en continuant à payer les loyers pour tenter de sauver le bail qui constitue leur gage, ce qui sera probablement rare car l’on imagine que si le mandataire judiciaire a refusé de continuer le bail, ce que celui-i a peu de valeur.
Il est donc fort à parier que les créanciers nantis qui auront fait leur déclaration de créance par lettre RAR entre les mains du représentant des créanciers attendront en espérant que leurs rangs privilégiés leur permettra d’être réglés à la condition que leurs créances ne soient pas dépassées par des super privilèges que constituent par exemple ceux du Trésor Public, de l’URSSAF ou des frais et honoraires du mandataire judiciaire…
3. EN CAS DE RENONCIATION PAR LE MANDATAIRE JUDICIAIRE A LA POURSUITE DU BAIL
Encore un nouveau cas de figure !
Sans être forcé par le bailleur qui chercherait à lui faire prendre parti par l’envoi de la lettre RAR de l’article 37 de la Loi de 1985, le mandataire judiciaire peut renoncer de lui-même à la poursuite du bail s’il estime que celui-ci n’a aucune valeur et qu’il ne pourra pas le négocier tout en considérant également qu’il ne pourra plus continuer de payer les loyers.
Que deviennent alors les créanciers nantis ?
Dans ces conditions, et faute de texte légal, le mandataire judiciaire n’aura pas à prévenir par lettre RAR les créanciers nantis, encore que la prudence voudrait qu’il le fasse pour éviter de créer une Jurisprudence qui lui serait défavorable !
Ce n’est que si le mandataire ne rendait pas les locaux en suite de cette résiliation qu’il faudrait alors exercer à son encontre une action en référé tendant à l’expulsion et à la remise des clés.
On se trouvera alors dans une phase de résiliation judiciaire qui nécessite donc la dénonciation de la procédure aux créanciers nantis : soit c’est l’assignation qui est dénoncée aux créanciers nantis un mois avant l’audience du Juge ou, comme le dit désormais la Cour de Cassation dans un Arrêt du 4 mars 1998 ci-dessus cité, le bailleur utilise la faculté de « rattrapage » et fait signifier l’Ordonnance de référé expulsion qu’il a obtenue aux créanciers nantis mais celle-ci ne deviendra définitive qu’après expiration d’un délai d’un mois à compter de ladite signification.
§ La convention amiable de résiliation de bail passée entre le mandataire judiciaire et le bailleur devra être dénoncée aux créanciers nantis et ne deviendra définitive qu’un mois après ladite notification.
§ La renonciation au bail par le mandataire judiciaire pourra être dénoncée par lui-même aux créanciers nantis et ce n’est qu’en cas de procédure judiciaire de récupération des locaux face à la passivité du mandataire judiciaire qu’il faudra dénoncer la procédure aux créanciers inscrits.
