Deux Arrêts rendus par la 16^ème Chambre de la Cour d’Appel de PARIS les 10 novembre 2000 (section B) et 29 novembre (section A) donnent une réponse suffisamment circonstanciée en la matière pour qu’on puisse ici les citer  et en dégager les définitions suivantes. Ils ont été rendus en matière de renouvellement mais le raisonnement est identique en matière de révision triennale. Ces deux Arrêts concernent une pharmacie et une boutique de prêt à porter.

 

 

 

 

 

 

LA PHARMACIE

 

 

 

 

La question posée à la Cour fut celle de savoir si la zone de chalandise du fonds de pharmacie avait été modifiée pour capter une nouvelle clientèle. La Cour a constaté que la création de 1184 m2 de bureaux dans un rayon de 450 mètres de la pharmacie ne constituait pas une modification des facteurs locaux de commercialité.

 

 

 

 

 

 

984 m2 de bureaux neufs construits dans un rayon inférieur de 350 mètres par rapport à la pharmacie n’ont pas été non plus retenus comme critère de déplafonnement car il existait une autre pharmacie plus proche de ceux-ci.

 

 

 

 

 

 

Toujours à l’intérieur de ce rayon de 350 mètres, l’expertise avait déterminé qu’il avait été construits 211 appartements : ceci n’a pas été considéré comme suffisamment important pour affecter durablement la commercialité de la pharmacie d’autant plus qu’il y avait une densité certaine des pharmacies dans le quartier.

 

 

 

 

 

LE COMMERCE DE PRET A PORTER

 

 

 

 

Comme pour la pharmacie la Cour s’est attaché à regarder l’environnement immédiat au regard de l’accroissement de la clientèle. Il s’agissait dans une boutique du quartier du Sentier à PARIS et la Cour a considéré que jusqu’en 1990 l’industrie de l’habillement et de sa clientèle se sont centralisées de plus en plus dans ce quartier qui s’est même étendu géographiquement. Cependant à partir de 1991 la crise a mis sur le marché beaucoup de locaux commerciaux d’où la constatation d’une baisse des prix de loyers et un tassement du marché pour les cessions de fonds de commerce et de droits aux baux.

CONCLUSION

 

 

 

L’administrateur de biens qui doit renseigner son client sur la modification des facteurs locaux de commercialité dans le quartier où sont situés les locaux commerciaux de son client doit se poser les questions suivantes :

 

 

 

1.     Y a t-il des constructions nouvelles de bureaux ou d’habitations à proximité ?

 

 

 

2.     Ces nouvelles constructions ont-elles une influence directe sur le commercer considéré compte tenu de la concurrence des commerces dans le quartier ?

 

 

 

3.     L’accroissement éventuel de clientèle est-il suffisamment important pour affecter durablement la commercialité des locaux ?

 

 

 

4.     Y a t-il explosion ou au contraire baisse des prix en matière de location ?

 

 

 

5.     Y a t-il tassement ou explosion du marché pour les cessions de fonds de commerce et de droits aux baux ?

 

 

 

6.     Sommes-nous en situation de croissance économique ou de déprime économique dont les effets sont de mettre ou non sur le marché un grand nombre de locaux commerciaux dans le secteur ?

 

 

 

7.     La branche d’activité du locataire commerçant connaît-elle un malaise conjoncturel ou au contraire une extension ?

 

 

 

Cour d’Appel PARIS 16^ème A 29/11/2000

 

 

SCI SIM / BASSEREAU

 

 

 

 

Cour d’Appel PARIS 16^ème B 10/11/2000

 

 

BENVENISTE /CONTINENTAL DAILY MAIL)

 

 

 

 

 

Olivier J.BRANE

Avocat à la Cour

Spécialiste en Droit Immobilier