Les opérateurs en Loi MALRAUX rencontrent souvent des obstacles concernant les locaux anciens dans un secteur sauvegardé qui ont perdu momentanément leur statut de local d’habitation.


En effet, un vieil immeuble n’est pas « monolithique »  c'est-à-dire qu’il a pu, au fil des années, voire des siècles, recevoir successivement ou cumulativement des affectations différentes en habitations, locaux administratifs ou de services, etc…


Comment ces situations peuvent être traitées par l’Administration ?


Rappelant que le propriétaire d’un immeuble ancien situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l’opération de restauration à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt.


Pour bénéficier de cette disposition, ces locaux doivent être loués à usage d’habitation pour une durée minimale de six années.


Cependant, une doctrine administrative traditionnelle préconisait que seuls les propriétaires des locaux d’habitation bénéficiaient de la possibilité de déduire de leur revenu global les déficits fonciers dans les conditions de la Loi MALRAUX.


En principe, les locaux affectés à un autre usage que l’habitation étaient exclus du dispositif de la Loi MALRAUX.

La doctrine administrative considérait en effet que « les locaux d’habitation s’entendaient de ceux qui étaient affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux ». (doctrine administrative 5 D 3122 n° 21 du 10 mars 1999).

Il s’agissait donc d’une interprétation restrictive de l’article 156-1 PAR 3 du Code Général des Impôts.


Cependant, cette conception est actuellement battue en brèche et elle est sur le point d’être définitivement abandonnée.


En effet, le Conseil d’Etat, dans un Arrêt en date du 22 février 2002, a entièrement modifié la notion d’affectation d’un immeuble à l’habitation.

Le Conseil d’Etat l’a remplacée par la notion de DESTINATION.

Il a en effet considéré que si un immeuble ancien qui avait été destiné à l’habitation mais s’était pendant un certain laps de temps vu affecté à un usage professionnel, industriel ou commercial, il n’en avait pas perdu pour autant automatiquement sa destination d’immeuble d’habitation.


Pour conserver cette destination à usage d’habitation, il suffisait que l’aménagement primitif des locaux par conséquent à usage d’habitation ait été conservé durant la période où il avait été affecté à un autre usage.


Le critère retenu est que les locaux originellement destinés à l’habitation n’aient pas fait l’objet de travaux modifiant leur conception, leur aménagement et leur équipement en vu de modifier cette destination (Conseil d’Etat 22 février 2002).

Cette évolution jurisprudentielle a heureusement été prise en considération par les pouvoirs publics.


En effet, à l’occasion des débats relatifs à la 2ème partie de la Loi de finance pour 2004, le Ministre délégué a annoncé la parution d’une prochaine instruction administrative confirmant que les dispositions de la Loi MALRAUX sont applicables aux immeubles utilisés pour des activités de service que l’on souhaite rendre à l’usage d’habitation.

Nous ne manquerons pas de tenir informés nos fidèles lecteurs des développements et des suites qui seront apportés à cette initiative qui va dans le sens de l’assouplissement.


En effet, il est très fréquent, dans les quartiers historiques éligibles en Loi MALRAUX, de se trouver face à des immeubles qui ont par exemple servi d’écoles, de bâtiments administratifs, de bureaux mixés avec l’habitation.


Il paraît tout à fait injuste de pénaliser ces quartiers en ne leur permettant pas la restauration de vieux bâtiments qui présentent souvent de formidables  intérêts historiques et architecturaux.