L’éventuelle suppression de l’investissement immobilier  de ROBIEN  est ahurissante, invraisemblable. Cette idée politique ne peut s’expliquer que par des considérations très démagogiques, publicitaires et pré électorales : il est de bon ton d’agiter devant les citoyens le chiffon rouge des fameuses « niches fiscales » à titre d’argument de solidarité nationale pour s’attirer les bonne grâces de ceux qui ne peuvent malheureusement pas en profiter, tout du moins pas avant qu’ils n’aient monté les étages de l’ascenseur social.


Certes on peut toujours écouter avec attention les propositions. Cependant parmi les 400 niches fiscales comptabilisées en FRANCE  par le Conseil des Impôts, il était sûrement possible de simplifier, et d’en écarter beaucoup. Mais pourquoi toucher à l’investissement de ROBIEN qui est à la fois une manne fiscale pour l’Etat ( !) et un formidable booster de l’immobilier en France qui n’avait pas été vu depuis des années : 200.000 logements créés depuis 2003 grâce à ce régime incitatifs !


1. La crise du logement en France :

Nous sommes en crise du logement depuis la fin de la dernière guerre et pourtant il s’agit d’un secteur économique et social primordial.

Selon l’INSEE le poste « logement » est évalué à 25% incompressible d’un budget familial. Le logement représente 21% du PIB du pays soit 316 milliards d’euros. 349.000 logements neufs ont été mis en chantier en 2004.


Il existe en FRANCE 30,8 millions de logements dont 84,2% en résidence principale.


38% des ménages sont locataires et aspirent donc à la propriété de leur résidence principale.


Et pourtant les Français ont du mal à se loger en propriété ou en location.


L’importance de ce secteur n’est pas proportionnel aux aspirations des français qui sont mécontents car ils n’arrivent pas à correctement se loger soit par pénurie d’offre car les logements sont chers (et l’on sait que tout ce qui est rare est cher) soit car les loyers sont prohibitifs s’ils veulent se loger en location.


Que faire pour remédier à cette pénurie ? Bien sûr augmenter la production de logements ce qui est l’évidence. Ne parlons pas ici du secteur social car il s’agit d’un autre débat pour lequel l’Etat fait ce qu’il peut en demandant à Monsieur BOORLO d’édicter un important et intéressant dispositif d’investissement défiscalisant qui peut avoir du succès à la condition qu’il ne soit pas trop compliqué. Attention ! le Conseil Constitutionnel veille !


En effet, n’oublions pas qu’à la suite du recours déposé par le parti socialiste (très beau paradoxe de ce pays), le Conseil Constitutionnel vient de sanctionner les pouvoirs publics d’avoir suggéré dans la loi de finances pour 2006 un dispositif fiscal complexe qui réduisait notamment à peau de chagrin l’investissement de ROBIEN : on se souvient qu’il était question de le plafonner à 8.000 € par foyer fiscal et 1.000 € par enfant ce que l’ensemble des professionnels immobiliers ont considéré comme catastrophique pour le secteur du logement en France.


2. Le logement dit « intermédiaire » est une manne fiscale pour l’Etat :

Parlons ici de ce que l’on appelle le logement « intermédiaire » qui permet :

a°) L’aide à la pierre pour construire plus d’immeubles en faisant profiter l’investisseur particulier d’une défiscalisation attractive.

b°) La possibilité de se loger avec un prix de  loyer modéré pour le futur locataire qui ne peut pas encore accéder à la propriété.

Ce système ne peut qu’avoir du succès. C’est ainsi que fut conçu le dispositif  ROBIEN et tout de suite il a fait l’unanimité alors que le dispositif ancien BESSON n’avait rencontré qu’un succès mitigé.  

C’est que  l’investissement  ROBIEN a supprimé les contraintes du dispositif ancien BESSON relatif au plafond de ressources des locataires. Il s’agissait donc de permettre aux classes intermédiaires qui n’ont pas forcément les moyens d’acheter de se loger en location avec l’aide de leur concitoyen qui achetait de l’immobilier à titre de placement soit en direct sous forme de SCPI en bénéficiant donc  d’un avantage fiscal qui, en plus, n’a rien d’extraordinaire.

En 2005, par le système ROBIEN  on a fait progresser  de 15,4% les autorisations de construction et de 11,3%  les mises en chantier (source  INSEE). Par rapport au BESSON ancien on a simplifié le zonage en prévoyant des nouveaux plafonds de loyers s’inscrivant à 10% environ au dessous des loyers de marché : les particuliers ne pouvaient qu’être incités à investir dans le logement neuf destiné à la location et tout a formidablement fonctionné puisque la construction a été relancée comme jamais elle ne l’avait été depuis la fin de la guerre.

Tout n’a pas été vendu en ROBIEN puisqu’en 2005 60.000 unités ont été vendues  avec cette formule soit tout de même plus de la moitié de la production du neuf collectif destinée à la location ce qui est exceptionnel.

Toujours selon l’INSEE les particuliers qui ont investi dans le ROBIEN sont âgés de 40 à 60 ans et disposent de revenus supérieurs à 60.000 € par an. Ils ont donc quelque part aidé leurs concitoyens moins riches à se loger en payant des loyers 10% moins cher par rapport au marché locatif. L’on entend même ci et là des investisseurs se plaindre qu’en raison de l’excès d’offre en ROBIEN dans certaines villes moyennes, les loyers sont fixés encore plus bas. Tant mieux pour ceux qui cherchent à se loger en location. L’objectif social est atteint ! On se souvient en effet que la contrepartie de l’avantage fiscal pour le bailleur est un loyer plus faible que le marché.

Il appartient évidemment aux investisseurs particuliers de ne pas acheter n’importe où et aux pouvoirs publics de canaliser l’offre dans les villes qui souffrent le plus de la crise du logement. Le zonage est peut être à revoir mais le succès est là et pourquoi casser la machine alors qu’elle marche et qu’elle dynamise le secteur.


3. Le vrai coût fiscal du ROBIEN

Les pouvoirs publics nous ont expliqué que le déficit considérable du budget de l’Etat conduisait à faire des économies et qu’il fallait retrouver quelque part la perte que constituait le bouclier fiscal qui consiste à restituer aux contribuables les sommes prélevées par l’Etat dès lors qu’elles dépassent 60% de leurs  revenus. 6000 contribuables sont concernés ; ils décideront peut être de rester en FRANCE au lieu de s’expatrier en Belgique. C’est en tout cas l’objectif plus ou moins avoué car on a peut-être fini par se souvenir que le capital pouvait être créateur d’emplois...

On nous a exposé un raisonnement simpliste en indiquant que l’amortissement ROBIEN  faisait perdre 300 millions d’euros en 2006 pour l’Etat alors que le bouclier fiscal lui en coûterait 358 millions d’euros. Il a été par ailleurs  prouvé que le  plafonnement que voulait instituer l’Etat ne ferait gagner à celui-ci que 50 millions d’euros par an ce qui est ridicule à l’échelle des recettes fiscales que génère un logement  qui se construit.

Le manque à gagner de l’Etat par l’effet de l’amortissement ROBIEN est en effet très largement compensé par les recettes traditionnelles que génère la construction d’un logement.

Les recettes fiscales que génère un logement construit.

Dans les explications données par l’Etat (qui sont à base de Justice sociale) pour supprimer notamment l’investissement de ROBIEN, a-t-on expliqué aux citoyens toutes les recettes fiscales que génère la construction d’un logement ? Jamais et pourtant celles-ci sont innombrables car elles sont payées par tous les intervenants économiques qui travaillent dans le secteur du logement et autour de celui-ci et qui reversent à l’Etat leur TVA. La liste est innombrable depuis l’entreprise de démolition, le géomètre expert qui va borner le terrain, l’agent immobilier qui va le vendre, tous les participants à l’acte de construire jusqu’à l’entreprise de déménagement.

Chaque appartement vendu génère au profit de l’Etat des recettes beaucoup plus importantes que la perte fiscale du dispositif  ROBIEN !

Chaque appartement vendu va générer des « droits de Notaire » qui dépassent aujourd’hui 5% dont d’ailleurs seulement moins de 1% est réservé aux émoluments du Notaire qui lui aussi paie la TVA, le reste étant constitué de taxes dont bénéficie l’Etat. Au surplus ces frais viennent d’augmenter avec la suppression du timbre  qui est remplacé par une taxe proportionnelle au montant des ventes (600.000 transactions immobilières ont été enregistrées en France l’année dernière dans le neuf et l’occasion…).

Par ailleurs, ne dit-on pas qu’un emploi dans le bâtiment en génère trois autres ?

A-t-on oublié le dicton « quand le bâtiment va tout va ».

Ne dit-on pas que la santé d’une ville se vérifie par le nombre de grues de chantier dans celle-ci ?

Les pouvoirs publics ne lisent-ils pas les statistiques de FONCIA selon lesquels globalement en France les loyers ont baissé de quelques points justement probablement car l’offre de logements est plus importante que par le passé grâce aux constructions issues du dispositif ROBIEN ?

Ne dit-on pas que les prix de l’immobilier sont en train de cesser d’augmenter et de se stabiliser en raison précisément de l’offre de logements à vendre et puisqu’il y aura une offre attractive de logements intermédiaires à louer qui entraîne donc une baisse de loyer ?

Pourquoi faut-il dans ce pays que les trop nombreux esprits chagrins éructent  sur les réussites et bien sûr sur l’avidité des professionnels en oubliant qu’ils sont aussi créateurs d’emploi et collecteurs de taxes pour l’Etat alors que le système ROBIEN est  à base de justice sociale évidente : les plus riches permettent au moins riches de se loger moins cher.

Ce ne sont pas quelques erreurs de « casting » sur de petites villes qui n’avaient peut être pas autant besoin de logements qu’il s’en est construit qu’il faut raser le processus ROBIEN ou le réduire à peau de chagrin.

La FRANCE est confrontée à une grave crise du logement. Il s’est construit sur les deux dernières décennies un peu moins de 300.000 logements alors que les besoins étaient de plus de 400.000 et il manque aujourd’hui entre 1,5 et 1,9 millions de logements. Nous avons un niveau de naissances plus important que chez nos voisins européens.

Le dispositif ROBIEN est donc gagnant car il contribue efficacement à enrayer la crise du logement. Enfin !

Le système ROBIEN devrait donc être plutôt encouragé que détruit…