Les acteurs du monde immobilier peuvent s'intéresser de deux manières à la valeur vénale des fonds de commerce d'hôtels.

Il s'agit soit d'un bailleur privé ou institutionnel qui désire signifier congé avec offre d'indemnité 'd'éviction, soit tous les 3 ans pour construire ou reconstruire (article 3.1 du Décret du 30.09.1953), ou en fin de bail (article 5 du Décret du 30.09.1953). Mais il peut aussi s'agir d'un opérateur hôtelier qui cherche à augmenter sa surface financière en achetant le fonds de commerce de son concurrent, pour compléter sa gamme et rentabiliser ainsi son système de réservation, voire ses programmes de fidélisation : à cet égard, la presse économique se fait l'écho de la fièvre des concentrations hôtelières et des grandes manœuvres entre les chaînes hôtelières dans le monde, signe de la mondialisation du marché.

Les méthodes expertales en matière de valeur de   fonds de commerce d'hôtels ont donc beaucoup évolué et sont même devenues très complexes, sous l'influence des directions financières des plus grands groupes hôteliers mondiaux que sont H.F.S., qui caracole au premier rang avec ses nombreuses enseignes : Ramada, Howard Johnson, Days Inn, Super 8 Motel (500.000 chambres), suivi du groupe Bass Inter Continental (451.000 chambres) puis Ghoice (317.000 chambres), Accor (280.000 cham­bres) et Marriott (220.000 chambres).

Il n'est donc plus du tout possible d'avoir la même discussion avec l'hôtelier traditionnel - du style exploitation familiale - que celle que l'on peut avoir avec la direction financière du Ritz !

L'hôtelier traditionnel estimera la valeur de son fonds de commerce d'hôtel à environ deux à trois fois son chiffre d'affaires réel annuel hors taxes, ce qui est déjà une fourchette assez large !

Le directeur financier du Ritz sourira de cette méthode et demandera quelques jours pour calcu­ler la valeur vénale du fonds en fonction du Cash How de l'entreprise, calculant également le Good Will, après avoir déterminé son G.O.P. (Gross ope-rating profit).

Sans doute la discussion pourra-t-elle également porter sur la méthode du Yield par référence au Revpar, dont vient d'ailleurs de tenir compte la jurisprudence française lorsque fut fixé le loyer de l'hôtel Méridien Montparnasse dans un jugement du 18 février 1999 ;

Comment s'y retrouver ?

Certains de nos experts en valeur locative de baux commerciaux se sont fait une spécialité du droit

Hôtelier.

On les consultera bien sûr. Ils sont incontournables. Au surplus, ce sont de vrais chercheurs !

D'une année sur l'autre, ils vous proposeront de nouvelles méthodes financières dont mêmes les meilleurs avocats spécialistes des indemnités d'éviction n'ont pas ou peu entendu parler.

Il ne s'agit pas dans cet article de remplacer l'expertise du fonds de commerce d'hôtel, qui peut au surplus énormément se compliquer s'il s'agit d'évaluer les valeurs des actions de la société commerciale qui est propriétaire du fonds de commerce d'hôtel.

L'expertise est absolument indispensable pour permettre d'affiner ce qui va être dit ci-après.

L’HÔTEL ? UN DRÔLE D'IMMEUBLE

L'hôtel ne peut pas être comparé à une boutique. Certes tous deux sont assujettis au statut des baux commerciaux du 30 septembre 1953, mais ni le loyer, ni l'indemnité d'éviction ne sont fixés de la même manière.

Plus une boutique est grande, plus elle est louée cher et plus l'indemnité d'éviction est élevée.

Ce ne sera pas forcément le cas pour un hôtel pour lequel la surface à moins d'importance. Pourquoi ?

Tout simplement parce que deux hôtels de catégories équivalentes et situés dans une même rue peuvent avoir des chambres de taillé différente, mais qui seront pourtant louées au même prix.

C'est ainsi que depuis plus d'un demi-siècle, tous les loyers d'hôtel sont fixés en vertu de la «méthode hôtelière» et non pas par comparaison aux mètres carrés des boutiques des quartiers considérés.

-         Qu'est-ce que « la méthode hôtelière » ?

Il s'agit d'une originalité par laquelle le loyer de l'hôtel sera fixé en fonction de la «recette théorique» de l'établissement.

La loi réserve en effet un sort particulier aux hôtels pour la fixation de leurs loyers.

L’article 23.8 du Décret du 30 septembre 1953 dispose :

« Le prix des locaux construits en vue d’une seule utilisation (dits « monovalents ») peut être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée ».

Il s'agit là de ce que l'on appelle les locaux « monovalents », c'est-à-dire qui doivent être conçus en vue d'une seule utilisation, sinon la méthode hôtelière ne serait pas applicable (Civ. 3^ème , 7 janvier 1998, Bull. cass. Arrêt n° 8D).

Et s'il s'agit d'un «hôtel-restaurant », la méthode hôtelière ne s'appliquera que s'il existe une homogénéité de l'immeuble pour y abriter les deux exploitations, « homogénéité renforçant la complémentarité des activités sans autre possibilité pour l'immeuble d'utilisation rationnelle autre que celles visées au bail » (Civ. 3^ème , 13 nov. 1997, R.L. 98, p. 119).

La règle du plafonnement du loyer va donc être systématiquement écartée pour les locaux de cette catégorie.

Si la loi a réservé un sort particulier aux hôtels, c'est qu'il ne s'agit pas d'immeubles comme les autres...

-         On en aura un autre exemple avec la loi du 1er juillet 1964 (étendue à toute l'hôtellerie par celle du 5 juillet 1979), qui permet à l'hôtelier d'amortir ses modernisations sur 12 ans.

Si l'hôtelier a donc fait des travaux pendant le cours du bail expiré, qu'il peut avoir amortis en 12 ans, il en sera tenu compte dans la fixation du loyer.

Mais l'objet de cet article n'est pas de décrire la méthode hôtelière de fixation d'un loyer d'hôtel.

On peut renvoyer à cet égard à divers articles dont certains au surplus critiques de la méthode :

- Administrer, août-septembre 1992 : Philippe de Belot ;

- A.J.P.I., 10 mai 1999 : Antonio Vaz Da Cruz ;

- A.J.P.I., 10 avril 1993 : Brane et Van Der Elst.

Pour pouvoir correctement estimer une valeur vénale de fonds de commerce d'hôtel, il faut néanmoins connaître la méthode hôtelière de fixation du loyer d'hôtel de façon à pouvoir comparer le loyer effectivement versé par rapport à celui qui pourrait l'être au moment du renouvellement du bail - ce qui est ci-après appelé « l'évaluation par la méthode de la valeur interne ».

LA MÉTHODE HÔTELIÈRE DE FIXATION DES LOYERS

Les locaux d'hébergement d'un hôtel vont donc faire l'objet d'une estimation de leur valeur locative par la méthode hôtelière.

On a dit que la méthode hôtelière ne permettait pas de déterminer le loyer par rapport à la surface

On déterminera donc le loyer par référence non au chiffre d'affaires réel, mais par rapport à la «recette théorique ».

Celle-ci va être déterminée par rapport au chiffre d'affaires réel, qui sera corrigé de deux manières:

a) En appliquant un abattement plus ou moins important selon le type de clientèle qui va fréquenter l'hôtel : des remises peuvent en effet être faites par l'hôtelier s'il travaille habituellement avec des entreprises ou des tour-operators. Des forfaits peu­vent être faits. Plus les remises de l'hôtelier à sa clientèle sont élevées, plus l'abattement sera impor­tant.

Disons que pour un hôtel moyen surtout s'il fait face à la concurrence, le taux d'abattement peut être de l'ordre de 40 %.

S'il y a peu d'hôtels similaires à proximité, le taux peut être abaissé à 30 %.

b) il faut également tenir compte du coefficient de fréquentation. Seule une discussion approfondie avec l'hôtelier sur son type de clientèle, peut permettre d'apprécier ce coefficient.

Travaille-t-il beaucoup avec les tour-operators ? Avec les autocaristes ? Fait-il des remises à ses clients habituels qu'il a pu fidéliser ?

La moyenne du taux d'occupation pour qu'un hôtel soit rentable doit être de l'ordre de 55 % à 60 %. Mais nous avons connu des affaires avec des taux d'occupation de 100 % près de certains aéroports!

On déterminera ainsi une recette théorique que l'on abaissera de l'abattement de x % appelé «abattement pour rabais », puis, après cette déduction, on calculera le coefficient de fréquentation pour obtenir la recette théorique.

Mais il faut y ajouter les recettes accessoires que sont les recettes de garages fermés ou d'emplacements de parking s'ils sont payants.

On ajoutera une recette annuelle théorique hors taxes pour les petits déjeuners, que l'on affectera d'un coefficient dit « taux de consommation ». En effet il n'est pas sûr que tous les clients prennent des petits déjeuners. La moyenne se situe autour de 55 % des chambres louées.

Puis l'on regardera s'il peut être consenti un abattement pour travaux en fonction de l'application de la loi du 1er juillet 1964 qui permet l'amortisse­ment sur douze ans par l'hôtelier : cet abattement peut être de l'ordre de 10 à 25 % et tout dépend à cet égard de l'importance des travaux de transformation qui ont pu ou non permettre le passage de l'hôtel dans une catégorie supérieure. Il est communément admis que pour des travaux ordinaires qui n'ont pas assuré le passage dans une catégorie supérieure, l'abattement peut être de 15 %.

On vérifiera ensuite s'il existe ou non un logement hôtelier.

S'il n'en existe pas, on procédera à un nouvel abattement, qui est en général fixé à 3 %.

Enfin, on n'omettra pas de déduire le service et la T.V .A.

Puis l'on regardera si le bail contient ou non des clauses inhabituelles : par exemple si le ravalement est contractuellement à la- charge du bailleur, on majorera de 10% la recette théorique, et l'on pourra déduire la moitié de l'impôt foncier s'il est mis à la charge du locataire.

On appliquera ensuite le fameux pourcentage sur recette théorique qui variera en fonction de la catégorie de l'hôtel.

- Hôtel préfecture : 18 à 22 % ;

- Hôtel 1 étoile : 16 à 17 % ;

- Hôtel 2 étoiles : 14 à 15 % ;

- Hôtel 3 étoiles : 13 à 14 % ;

- Hôtel 4 étoiles : 12 à 13 % ;

- Hôtel 4 étoiles luxe : 11%.

Attention : ces chiffres ne sont donnés qu'à titre indicatif, la jurisprudence étant extrêmement diversifiée à cet égard.

Inutile de gloser sur ce qui fait retenir un coefficient plutôt qu'un autre. Le tout est qu'il soit dans une fourchette assez resserrée pour constituer une sorte d'harmonie qu'essaie d'organiser la jurisprudence.

Quand on disait qu'un hôtel n'est pas un immeuble comme les autres !...

- Voici le tableau récapitulatif d'un loyer d'hôtel que l'on peut trouver en Jurisprudence :

Chiffre d'affaire annuel = A ;

- Recette théorique annuelle après abattement pour rabais de 30 % = B ;

- Déduction du service et de la T.VA = C ;

- Coefficient de fréquentation = 60 % de C ;

- Pourcentage sur recettes accessoires : C + 15 % = D ;

- Abattement pour travaux : D - 15 % = E ;

- Minoration de 3 % pour le défaut de logement hôtelier : E - 3 % = F ;

- Majoration de 10 % pour le ravalement à la charge du bailleur : F + 10 % = G ;

- Déduction de l'impôt foncier : G - H = I ;

- I = valeur locative de l'hôtel.

L'on trouvera certains experts qui compareront cette valeur locative ainsi déterminée avec les valeurs de boutiques au mètre carré dans le même quartier.

Mais cette comparaison n'a souvent qu'un intérêt purement intellectuel, puisque l'on a dit que la méthode hôtelière était une pratique fondamentalement différente de l'estimation des valeurs locatives de boutiques ou de bureaux.

Il peut simplement être en effet intéressant de comparer la valeur au mètre carré des boutiques et bureaux et des hôtels, afin de savoir si le loyer effec­tivement payé est au niveau des valeurs locatives de quartier.

Si l'on fait cette comparaison, c'est parfois pour essayer de déterminer la valeur vénale du fonds de commerce en comparant les paramètres suivants :

- Loyer effectivement payé ;

- Loyer fixé selon la méthode hôtelière ;

- Loyers de comparaison, c'est-à-dire les valeurs locatives des boutiques ou bureaux du quartier.

On se servira de ces paramètres pour essayer de déterminer la valeur vénale du fonds de commerce d'hôtel, si l'on veut utiliser la méthode dite de « valeur interne » qui sera ci-après expliquée.

Il s'agit maintenant de tenter de s'y retrouver dans le véritable maquis des méthodes qui vont être utilisés pour déterminer en elle-même la valeur vénale d'un fonds de commerce d'hôtel.

I. LA MÉTHODE TRADITIONNELLE PAR ÉLÉMENTS DE COMPARAISON

Comme pour tout immeuble, l'élément de comparaison, c'est-à-dire un hôtel similaire, dans la même ville voire dans le même quartier, constitue bien évidemment une bonne méthode d'approche.

Encore faut-il avoir connaissance des cessions de fonds de commerce, ce qui n'est pas évident.

Une petite poignée de spécialistes arrive à les connaître, qu'ils soient experts, avocats, agents immobiliers spécialisés ou promoteurs d'unités hôtelières.

Tout va bien si l'on arrive à connaître le prix de cession d'un fonds de commerce d'hôtel équivalent.

On peut d'ailleurs recouper ce prix, que l'on connaît, avec le chiffre d'affaires de l'hôtel, qui est en principe consultable sur les serveurs Infogreffe ou Euridile.

On trouvera en général une valeur qui est entre 2 à 3 fois le chiffre d'affaires moyen des trois dernières années.

On peut également raisonner en « unités locati­ves », c'est-à-dire diviser le chiffre d'affaires par le nombre de chambres.

C'est ainsi qu'on entendra dire que les palaces parisiens peuvent valoir aux alentours de 1 million de francs la chambre, voire plus s'il s'agit d'un palace exceptionnel (jusqu'à 2 millions de francs...).

On voit que la méthode est approximative et qu'il faut donc l'affiner.

On ne parle pour l'instant que de la valeur du fonds de commerce de l'hôtel.

Mais qu'en est-il si l'on peut arriver à connaître la valeur des murs d'hôtel ?

La chose alors se complique.

Certains professionnels disent que l'on peut partager par moitié la valeur des murs et celle du fonds, mais là encore, méfiance, car il s'agit d'une méthode empirique.

Méfiance donc aussi quand on entend dire qu'un fonds d'hôtel se vend « aux environs » ( !) de 2 à 3 fois le chiffre d'affaires prévisionnel hors taxes, ce qui doit en principe correspondre de 7 à 15 fois les capacités bénéficiaires avant impôt.

Ces méthodes ont le mérite de la simplicité mais elles ne tiennent pas compte de certains correctifs qui vont être ci-après précisés, et surtout, il faut s'avoir si l'on parle d'un chiffre d'affaires moyen sur les 3 dernières années ou d'un chiffre d'affaires prévisionnel. Car à cet égard il faut envisager l'avenir. Certains spécialistes vont donc faire une projection sur les 5 années suivantes, avec deux affirmations :

- l'on considère généralement que l'hôtellerie connaît des cycles de 6 ans qui peuvent faire varier à la hausse ou à la baisse le taux d'occupation par les clients ;

- l'hôtelier peut faire des travaux qu'il peut amortir en 12 ans conformément à la loi du 1er juillet 1964. Comme dans n'importe quel immeuble, il faut en effet entretenir l'hôtel, que ce soit les chambres ou les parties communes. Il se peut que l'hôte­lier doive sacrifier des chambres pour agrandir les unités : il faudra écarter l'année de ces travaux pour les unités perdues et reprojetés à nouveau sur les années futures, etc.

Lorsqu'ils se livrent à des calculs prospectifs, les hôteliers calculent en effet les taux d'occupation par projection et en fonction des investissements qu'ils vont réaliser : simple entretien, qui va peut-être neutraliser les chambres, ou restructuration com­plète de celles-ci par étage, ce qui va les neutrali­ser peut-être pendant plusieurs semaines.

II. L'ÉVALUATION PAR LA MÉTHODE DE LA VALEUR INTERNE

Par cette méthode, on regardera différents critères, qui vont être ci-après examinés, pour tenter d'arriver à une valeur vénale à peu près correcte, mais bien évidemment très empirique.

A - La catégorie, l'emplacement, les surfaces

L'emplacement est supposé être moyen, bon et très bon, en fonction des circuits de circulation de transit et du secteur animé de la ville.

Est-il fréquenté par une clientèle de tourisme ? ou d'affaires ? ou mixte ?

On se procurera évidemment immédiatement le coefficient de fréquentation également appelé taux d'occupation.

Un hôtel de tourisme de bonne qualité doit avoir un minimum de fréquentation de 55 à 60 %.

Naturellement, et on le verra plus tard, la caté­gorie de l'hôtel aura son influence.

La description des locaux est non moins essen­tielle.

On déterminera tout d'abord la surface réelle. Au besoin si l'on ne trouve pas les plans, on recourra à un géomètre expert.

(Il est à noter qu'il est inutile de pondérer la sur­face, c'est à dire d'affecter de coefficients différents les locaux suivant leur utilité et leur emplacement, sauf pour l'éventuelle partie restaurant et ses annexes, qui fait l'objet d'une méthode de calcul particulière).

Mais en France, le loyer d'hôtel ne se détermine pas à partir de la surface réelle ou pondérée mais du chiffre d'affaires. Il est toutefois souvent impor­tant de déterminer la surface réelle de l'immeuble pour estimer les travaux éventuels de rénovation ou d'entretien par rapport aux mètres carrés.

On regardera les travaux d'ores et déjà exécutés et à exécuter, notamment la mise aux normes, toujours sévère en raison de l'inflation des normes d'hygiène et de sécurité.

On n'oubliera pas de regarder si l'immeuble est éventuellement aisément transformable à usage d'habitation - ce que recherchent très souvent les promoteurs et les marchands de biens tradition­nels - précision donnée que le changement de commerce, par exemple affectation à usage com­mercial ou de bureaux, n'est pas possible en rai­son de la prohibition administrative de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation.

Il a été jugé à cet égard qu'il était simplement possible de transformer un hôtel en appartements, sauf dérogation exceptionnelle très peu accordée par l'autorité préfectorale. (Cass. Civ. 3^ème , 6 déc. 1977, J.C.P. 78, Éd. G IV 44, Bull. civ. III, n° 429).

B - La situation locative : le bail

B.1 - Le bail

On regardera si le bail impose au locataire une ou plusieurs charges exorbitantes, tel l'impôt foncier, qui peut être à la charge du preneur, la faculté éventuelle de sous-location (notamment à usage de restaurant), la charge des grosses réparations de l'article 606, qui peuvent peser sur la tête du preneur ainsi que les clauses d'accession des amélio­rations en fin de bail. La dureté des clauses envers le locataire peut entraîner un abattement sur la valeur locative qui peut aller de 5 à 15 %.

L'on verra en effet que la valeur locative (selon la méthode hôtelière) doit être déterminée pour connaître la valeur du fonds de commerce.

B.2 - La situation locative

II fait comparer la valeur locative par rapport au loyer réellement versé.

Les locaux d'hébergement c'est-à-dire les cham­bres d'hôtel vont donc faire l'objet d'une estima­tion en valeur locative par la méthode hôtelière.

On a dit que la méthode hôtelière ne permettait pas de déterminer le loyer par rapport à la surface puisque le loyer se calcule par rapport à la recette théorique.

On prendra donc les fameux pourcentages sur la recette théorique qui ont été vus ci-dessus et qui varient en fonction de la catégorie de l'hôtel..

Puis on va comparer cette valeur locative par rapport à celle de boutiques qui sont louées dans la même ville ou le même quartier.

Détermination de la valeur vénale

Après avoir examiné les critères ci-dessus précisés en vue de déterminer la valeur locative de l'hôtel par la méthode de la recette théorique affectée de son coefficient, on regardera quel est le loyer effectivement payé.

Certains experts estiment alors qu'il faut faire la moyenne du loyer effectivement payé et de la valeur locative des boutiques de la ville et du quartier, à laquelle on affecte un coefficient de taux de placement qui est en général de 12 %.

La formule est ainsi la suivante :

- a + b/2x 12/100 = c;

- a = loyer effectivement versé ;

- b = valeur locative ;

- c = valeur vénale.

Cette méthode peut ne pas se montrer tellement satisfaisante, car certains la trouveront trop simpliste.

Elle est de toute façon à combiner avec la méthode par éléments de comparaison ci-dessus décrite, de façon à pouvoir déterminer une fourchette entre les deux méthodes.

Mais l'on pourra également procéder à un affinement par d'autres raisonnements à la fois empi­riques et financiers, qui sont en résumé les suivants, et qui sont toujours à ranger dans la catégorie de la méthode « de la valeur interne ».

Méthode de base au chiffre d'affaires

II n'est pas inintéressant de se rapporter à ce que suggère l'hôtelier traditionnel quand on lui parle de

son indemnité d’éviction ou de son prix de cession de fond de commerce :

2 à 3 fois le C.A. moyen HT des 3 dernières années.

Méthode du Cash-Flow

Sans parler de la méthode des « cash-flow disponibles actualisés» que l'on réservera aux experts comptables et dans  lesquels les paramètres sont complexes puisqu'il faut calculer les cash-flow générés sur x années, et le taux de rentabilité attendu par les investisseurs, on peut parler du cash-flow simple, c'est-à-dire résultat d'exploitation après IS + dotations aux amortissements de travaux.

Certains experts admettent que l'on peut retenir 8 fois le cash-flow moyen.

D'autres experts vous diront qu'il s'agit non d'une méthode d'évaluation d'un fonds de commerce, mais d'une société d'exploitation, ce qui peut être différent sur le plan fiscal, et d'autres experts vous diront qu'il faut retenir simplement 7 fois le cash-flow moyen.

Méthode du Good Will

En bref, le « good will » consiste à calculer le ren­dement financier futur espéré par rapport à un placement normal de capitaux dans une entreprise.

La méthode consiste à calculer le chiffre d'affai­re plausible sur les années futures, de lui affecter un indice de rendement brut, qui est en général avant frais financiers, amortissements et provision de 20 %, puis de déduire l'impôt sur les sociétés.

On déduit de la somme ainsi trouvée les capi­taux et moyens nécessaires à l'exploitation de l'hôtel, que l'on multiplie par un taux de capitali­sation, en général de 7 %,

La formule est la suivante : (x - 0,007) -y»z;zx7% = gw (good will) ; x = C.A. prévisionnel multiplié par un indice de ren­dement de 20 % moins impôt sur les sociétés ; y = Capitaux et moyens nécessaires à l'exploitation de l'hôtel.

Méthode du Per

Là encore il s'agit plutôt de la valeur des actions de la Société qui détient le fonds de commerce d'hôtel.

Le calcul est le suivant :

Tout d'abord, on prend le chiffre d'affaires moyen des 3 dernières années et on en tire une moyenne pondérée, que l'on multiplie par un coefficient entre 12 à 20.

Selon les experts en la matière, la moyenne des sociétés françaises gérées normalement, donne un coefficient entre 12 et 14, mais s'il s'agit de socié­tés de pointe à forte valeur ajoutée, le coefficient peut être de 18 à 20 %.

Comme il s'agit d'une valeur de société avec le fonds de commerce, il faut déduire le montant de l'actif net hors immobilisations incorporelles pour retrouver la valeur du fonds de commerce. La formule est la suivante : AxB-C=D; A = chiffre d'affaires moyen ; B = coefficient ;

C = actif net hors immobilisations incorporelles ; D = valeur du fonds de commerce.

La méthode selon le résultat avant I.S.

 Cette méthode part de l'analyse boursière des socié­tés hôtelières cotées.

Il s'agit de trouver dans les revues financières appropriées, la valeur de marché des sociétés cotées par rapport à leur chiffre d'affaires et à leur résul­tat.

Nous avons participé à l'expertise amiable de la valeur du fonds de commerce d'un palace pari­sien. Le coexpert financier avec lequel nous avons travaillé a retenu 22 fois le résultat avant I.S.

Méthode du Yield par référence au Revpar

Nous citons pour mémoire cette nouvelle méthode américaine, qui vient d'être admise pour la fixation du loyer selon la méthode hôtelière de l'hôtel Méridien Montparnasse.

Il ne s'agissait pas de fixer la valeur vénale de cet hôtel, mais de déterminer le montant de son loyer. Et comme dans l'une des méthodes ci-dessus répertoriées, la valeur locative peut avoir son importance, on l'a comparée au loyer de marché des boutiques du quartier considéré, en vue de savoir si le loyer est trop fort. Voici ce que donne cette méthode : II faut déterminer le revenu/hébergement par chambre disponible, que l'on appelle le Revpar.

Il s'agit de multiplier le taux d'occupation par le prix moyen de la chambre louée.

De ce résultat il faut déduire les charges de l'hôtel, celles qui sont fixes : loyer, taxes foncières, taxes professionnelle, assurance immeuble, frais de personnel, et les amortissements et l'on fait apparaître ce que les anglo-saxons appellent le « gross operating profit » (G.O.P.), qui est le résultat brut d'exploitation.

De ce résultat brut d'exploitation il faut « tirer » le loyer, c'est-à-dire l'isoler.

L'on trouve alors tout à la fois le montant du loyer, dont les professionnels disent qu'il ne peut pas dépasser 10 à 14 % des charges.

Par cette méthode on trouve également le profit de l'exploitant qui devrait être de 10 à 15 %,

II n'est pas sûr que cette nouvelle méthode, admise par la jurisprudence pour le Méridien Mont­parnasse, s'applique systématiquement à tous les hôtels, tant les manières de gérer sont différentes, du 1 étoile au 4 étoiles, puisque pour ces derniers les charges sont beaucoup plus lourdes.

On aura ainsi défini le loyer de l'hôtel selon cette nouvelle méthode hôtelière, que l'on comparera donc avec le loyer effectivement payé et les valeurs locatives locales pour déterminer la valeur du fonds de commerce « interne ».

LES FONDS DE COMMERCE D'HÔTELS AVEC RESTAURANT

Le fonds de commerce de restaurant doit être évalué séparément du fonds de commerce d'hôtel.

L'on procédera au même examen de l'emplacement et de la catégorie du restaurant.

On déterminera les surfaces au besoin avec l'aide d'un géomètre expert, et l'on en reviendra pour ce qui concerne la partie restaurant à la méthode traditionnelle de la valeur locative par rapport à la surface pondérée.

Là encore les experts sont inventifs dans les méthodes de pondération, qui sont les mêmes qu'en matière de boutiques.

Sans entrer trop ni dans le détail, ni dans les querelles d'expert à ce sujet, l'on peut admettre que plus le local donne sur la rue, l'avenue ou le boulevard, et moins la pondération est élevée.

Le coefficient va ainsi évoluer par rapport à la profondeur des locaux.

Sur une profondeur de 5 mètres, le coefficient sera de 1,10.

Sur la profondeur de 5 mètres, le coefficient sera de 0,60.

Au-delà il sera de 0,40.

Les annexes peuvent être pondérées entre 0,20 et 0,10.

Une fois que l'on aura trouvé la surface pondérée, l'on regardera les valeurs locatives du marché par comparaison des boutiques dans le quartier.

L'on affectera cette valeur locative d'un coefficient dit de décapitalisation du droit au bail car il s'agit d'un véritable loyer « en capital » : Comment déterminer le coefficient ? On se référera aux coefficients retenus par les Tribunaux pour des boutiques, qui varient de 4 à 8 en fonction de l'emplacement, c'est à dire que plus la valeur commerciale de la rue est élevée, plus le coefficient est élevé.

On se souviendra à titre d'exemple que pour les bureaux qui peuvent être en crise s'il y a surcapacité, le droit au bail peut disparaître ou atteindre les coefficients de 2 à 4 suivant les emplacements. Les experts suggèrent les coefficients suivants :

- 4 en situation médiocre ;

- 5 en situation moyenne ;

- 5,5 en bonne situation ;

- 6,5 en très bonne situation ;

- 7 à 7,5 en excellente situation ;

- 8 sur les voies de très haute valeur commerciale.

On trouvera ainsi la valeur du droit au bail. Mais on n'en a pas fini.

Le fonds de commerce peut valoir beaucoup plus que le droit au bail.

Tout dépend du loyer effectivement payé par rapport au loyer de marché, c'est-à-dire de la valeur locative.

Si donc la valeur locative est plus élevée que le loyer effectivement payé, il faut donc calculer le «différentiel de loyer » et donc l'affecter du coefficient ci-dessus visé.

On voit ainsi qu'avec cette méthode, on n'en est plus au restaurateur traditionnel qui estime que son fonds vaut 50 % du chiffre d'affaires.

Néanmoins de très nombreuses transactions se font sur cette base. Mais si l'on veut affiner on recourra à la méthode de décapitalisation du droit au bail.

Par contre, si les locaux comprennent un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas conçus en vue d'une seule utilisation, l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 renvoyant à la méthode hôtelière, est inapplicable. (Civ. 3^ème, 7 janv. 1998, Bull. cass. Arrêt n° 8D).

CONCLUSION

Que reste-t-il avec toutes ces explications du petit exploitant hôtelier qui est bien loin de ces analyses et estime son fonds de commerce d'hôtel dont on veut l'évincer à 2 ou 3 fois le chiffre d'affaires moyen annuel ?

Il n'a évidemment aucune idée de ce qu'est la méthode du Good Will, celle du Yield, et n'a jamais entendu parler du G.O.P. et encore moins de l'analyse boursière des actions des grands groupes hôteliers par la méthode du P.E.R.